Nova linha de crédito imobiliário da Caixa

Março, 2021 – No dia 25 de fevereiro, o Presidente da Caixa, Pedro Guimarães, anunciou em live nacional uma nova linha de financiamento habitacional, que será operada pela Caixa a partir de 1º de março de 2021. Os juros equivalerão ao rendimento da poupança mais taxa fixa de 3,35% até 3,99% ao ano. A variação entre os dois índices depende do perfil do tomador. Clientes da Caixa com características especiais, como investidores e contratantes de seus serviços, terão taxas menores, que variam em função da movimentação de suas contas.

Não se trata de novidade. A linha anunciada já está disponível nos Bancos Itáu e Inter, com taxas de 3,99% e 4,00% ao ano, respectivamente, mais rendimento da poupança. A Caixa, que detém carteira com mais de 70% dos financiamentos habitacionais no Brasil, não poderia ficar para trás. Aliás, deveria ter sido o primeiro banco a oferecê-la. De todo modo, nunca é tarde para disponibilizar bons produtos ao mercado. Mesmo com a TR (Taxa Referencial) atualmente zerada, os juros finais devem ser menores do que os de outras linhas a ela atreladas.

Hoje, o rendimento da poupança (1,4% ao ano) corresponde a 70% da taxa SELIC, que continua em 2% ao ano. Com isso, na nova modalidade de crédito, os juros fixos mais a correção começam em 4,75% (3,35% + 1,4%) ao ano, podendo chegar a 5,39% (3,99 + 1,4%). No entanto, na hipótese por ninguém imaginada, da taxa SELIC voltar a crescer para além dos 8,5% ao ano, a regra diz que o rendimento da poupança passará a ser de 0,5% ao mês (6,17% ao ano). Neste caso, mesmo com a TR a 0,0%, a nova linha de crédito poderá chegar a 9,52% ao ano (3,35 + 6,17%).

A nova linha de financiamentos utilizará recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), e não do FGTS. Como ela, há outras três linhas disponíveis: 1. Taxas prefixadas, sem correção, com juros a partir 8% ao ano. São as de menor risco, porque as prestações permanecem fixas até o final do contrato; 2. Taxas fixas mais correção pela TR, com juros a partir de 6,5%. Risco médio; 3. Taxas de juros atreladas ao IPCA. Apesar dos juros mais baixos (a partir de 2,95% ao ano), o risco é grande. O IPCA representa a taxa de inflação, cujo controle é sempre uma incógnita.

É importante lembrar que o valor financiável de cada imóvel, pela nova linha de crédito, é de 80% do valor de avaliação (não do valor do negócio). Os prazos são de até 360 meses (30 anos), se a opção for pela tabela PRICE, caso em que as prestações têm valor fixo, mas aumentam ao longo do tempo, de acordo com os índices de correção. Optando-se pelo SAC (Sistema de Amortização Constante), o mais recomendado para imóveis, o prazo vai até 420 meses (35 anos). Neste caso, a prestação é um pouco mais alta no início, mas diminui ao longo do financiamento.

A TR é calculada pela média ponderada das taxas de juros que as 30 maiores instituições financeiras do país pagam por aplicações financeiras do tipo CDB e outras. Estão em baixa por causa da SELIC. O problema é que o FGTS é corrigido pela TR. Por isso, quem tem FGTS, se puder, aplique em imóvel. A Caixa dispõe R$ 30 bilhões para a nova linha de crédito.